【轉帖】越南審議放寬外國組織及個人購買房屋的規定

最近也聽房仲朋友說, 這幾年房仲跑東南亞的很多都賠錢回來
雖然越南這兩年經濟強到沒有朋友, 但是隨著美國縮表, 全球資產價格下跌, 越南也不太可能一枝獨秀, 14年以前進場的大概賺飽飽了, 14年以後才來的只能等待未來人均所得上來房價才可能有進一步支撐
越婿還能用人頭買田地或旱地, 一邊出租一邊等, 外國人投資住房大樓的大概會很辛苦, 還有50年的時間價值損失....

房地產.
賺多少錢.和賠多少錢.
短期(幾年期).
要謹慎考慮投資成本.和投資買進時機.
幾年前說跌幾成.還會..............................我們都不知要跌到哪裡才算低.才算合理.(但租金比%應是觀察支撐點).
至於地點選擇那更專業更細.選擇不好.不好租.選擇不好.不好賣.

長年期.只要因.......有跌.賣方市場時.就是時機來了.萬一.一般都會在過高.

根本不懂房地產為什麼上漲，還蠢到以為是被炒作https://www.businessweekly.com.tw

https://www.businessweekly.com.t ... 20347&type=Blog

入境隨俗 發表於 2018-11-19 20:49
房地產.
賺多少錢.和賠多少錢.
短期(幾年期).

有土斯有財.......

有錢人或收入高的族群 決大部分人 都會投資 房地產...

身邊不少 認識的有錢人 至少都 擁有 金店面 或是 買精華區的土地出租給 全聯和便利商店 或 肯德雞 開店...

有土斯有財.......

活了60多年.看到這一段文章簡單白話馬上懂(以前都是書籍式的文章.一知半解)
算懂得房地產為什麼會有保值和增值功能.
全世界有錢人為什麼喜愛投資或買房房子.土地.
房地產上漲牽涉到經濟學的「財富倉庫」理論：
一個經濟體生產力增長的過程，必然有多餘財富被創造。而這些財富需要有倉庫讓所有者的辛勞成果受到保護，傳統上房地產、股票、債券、珠寶古董乃至於字畫，都是通常正常人會選擇的財富倉庫。

以前只知道跟著人家買房.......現在確信就是要長期抱著它.不要管它.(因為有錢人抱得更多.)

雖有漲跌.只要買得時機不差.(當然經濟成長和衰退都會影響價格)通常都有保值性.

越南成屋滯銷，庫存價值逾22兆越盾

張貼日期：2018-12-18
  
資料來源：越南西貢解放日報網站，2018年12月18日

編輯單位：駐胡志明市辦事處經濟組

根據越南住房與不動產市場管理局最近告知，2018年不動產市場庫存量很大，約22兆9,760億越盾。目前，中、高檔住房供過於求。有上述住房市場(每平方公尺自2,500萬越盾以上)要求的民眾僅占市場需求的20%至30%，且主要集中在大城市，上述比例在其餘城市更低。此外，平民和廉價的社會住屋(每平方公尺為2,500萬越盾以下)的需求占市場70%至80%，但供應量却十分缺乏。


https://www.roc-taiwan.org/vnsgn/post/22601.html

慎防房貸低利率的「陷阱」

2019年4月9日15:50
在與銀行簽訂貸款合同時，購房者必須考慮到利率被調升的可能性。


購房者向銀行貸款時必須留意付款期間的利率調升問題。

為了成功出售房地產，投資商總會向消費者推出許多價格划算及利率優惠的促銷絕招，甚至還“上門”提供所有便利，包括輔助法理手續、享有銀行貸款超優惠利率等。然而，那些超優惠利率政策未必給購房者帶來真正的利益，而其中存在許多客戶預料不到的條款。
（一）
去年8月份，蘭姐決定購買一個位於第九郡價值11億5000萬元的商業單位，向銀行貸款房價的70%，付款為期10年，相當於8億元。當時，蘭姐享有年息僅為7.9% 。

因銀行按進度融資起初每個月她只要給銀行償還連本帶息的750萬元。當完成8億元融資之後，蘭姐每個月要償還1180萬元，其中利息為520萬元。去年底，蘭姐突然收到銀行通知償還1300萬元，其中利息為690萬元的短信。蘭姐不解地表示：“我真的感到驚慌，因為按理來說，我已經償還近7000萬元。那麼，連本帶息的償還款項應該日益降低，為何卻與日俱增呢？”

給銀行諮詢人員致電後才知道，優惠利率只限於貸款的頭一年。之後的利率以13個月存款利率加4.5%邊度來計算。因此，蘭姐所承受的利率為11.2%。

蘭姐非常擔憂，因為存款利率連續調升，這意味著貸款利率也隨著上升而沒有終點。類似的，家住平新郡的阮新訴苦：“我沒有經驗所以不可預料，當優惠利率結束後，還債一事造成的壓力是多麼恐怖。而且，我未獲銀行人員勸告有關利率調升的問題。這還不提到當銀行提供優惠貸款活動、利率促銷、贈送禮物之後就會想方設法回收利益的事。如果利率一直調升，恐怕我們承受不了。”

（二）
某商業股份銀行經理透露：“在存款利率不斷調升的情況下，不動產領域發生貸款利率調升的事也是難免的。同時，貸款利率調升旨在限制貸款者是通過出售土地、住房付款的對象。目前，不動產領域貸款年息為12%至13%。”

銀行專家阮智孝博士認為，與銀行簽訂貸款合同的購房者必須對利率問題提高警惕。他勸喻，通常銀行將透過低利率優惠貸款以招徠客戶，甚至是貸款頭６個月的利率為0%。有的銀行在貸款頭３個月的利率僅為6.5%，然後實際利率將以13個月存款利率或４大銀行平均利率加上3.5%至4.5%邊度來計算。

值得一提的是，按上述公式計算的利率將獲定期調整。也就是說，當存款利率調升，貸款利率也隨之調升。因此，許多人初始因利率低而興奮地貸款，可是優惠利率期滿後就陷入“陷阱”，購房美夢變成重大的負擔。

以解決貸款購房的難題，阮智孝專家提示，購房者必須仔細瞭解優惠利率期將維持多久。同時，要求銀行人員解釋，當優惠利率期滿後，在還款時間內實際貸款利率將按什麼公式來計算，邊度多少。

他還勸告：“貸款購房的黃金比例為房子價值的30%至40%，以確保你還有生活費及不落入利率‘陷阱’。”◆

財政專家陽英宇分享，大部分貸款購房客戶只關注利率而忘了貸款期限及優惠時間這兩個重要要素。

許多人選擇利率為0%或利率非常低的優惠政策而不知道，這樣的政策使客戶容易落入財政“陷阱” 。貸款時，應該選擇貸款期限及利率相當的，以免潛伏風險。他也贊同購房者貸款金額應該等於房子價值的30%至40%的建議。如果越過這個比例就難以監控每個月的消費，引致償還者遇到不少困難。

據我所知2018年底到2019年初銀行有升息, 一個月定存的年息從4.8 -> 4.9 升到現在5.1

借名買房要如何避免風險？

2019年4月23日17:39

若外國人有意借名買房，必須與登記購房人達成協議。


         （示意圖源：互聯網）

目前，要在越南購房的外國人仍遇到許多法律和行政手續羈絆。因此，實際上曾發生不少外國人委託越南人作為土地使用權、住房以及依附著土地的財產所有權證明的持有人，以試圖在越南擁有房子的情況。

據市律師團陳雲玲律師表示，借名買房一旦發生糾紛會潛伏很多風險的。原因是有些人委託別人借名買房、買地，當發生糾紛時卻敗訴，因為他們沒有證據來證明之前的委託事宜。為了避免在發生糾紛時造成損失，有需要借名買房者可以採取以下措施來保障自己的權利：

雙方必須就借名買房一事達成書面協議。具有購房支付協議，要是從外國匯款，可以在匯款內容上註明是匯款支付購買哪個房子，而且匯出的款項必須與合同上的購房金額吻合；

外國人可以與被委託借名買房人一起直接與賣方進行交易（一起去看房子、協議付訂金、付款、收錢等等）。

一旦發生糾紛，上述證據將表明已存在借名買房或買地的協議。

根據現行法律規定，可以在越南擁有房子的外國人對象和條件包括：

根據越南的項目進行投資建房的外國人，而且必須持有依照本法和相關法律的投資證書以及在項目中建設的房子；

獲准入境越南，而且不屬於依法規定享有外交或領事特權和豁免的外國人；對於還有越南國籍的海外越南人，可以像越南人一樣擁有房子。

對於有意在越南擁有房地產的海外越南人，必須證明自己還有越南國籍，持有由越南國家簽發的有效護照◆

借名.買房.投資...........

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法律規定外的做為.都是有風險.
抵押設定權.
要變賣.需要還清借貸.(給債權人)
只保住大部分的錢.(銀行貸款.都會有這類保全).

誤購規劃地皮　民眾陷入苦況
http://cn.sggp.org.vn/%E6%99%82% ... 6%B3%81-108386.html