【轉帖】越南房地產陷入冰凍期

2011-09-26

四年前，越南經濟起飛，帶旺了國內的房地產業。可是隨著近來經濟轉向低迷，物價和利率飛漲，銀行收緊銀根，投資者紛紛持幣觀望，越南房地產業如今已陷入冰凍期。

　　在河內與房地產行業有關的政府部門工作的阮秋香，今年4月向銀行貸款5億越南盾（約3萬0900新元）買下一個公寓，目的是作為投資。可是，後來的情況卻是她始料不及的。

　　她說：“當初如果立刻將公寓賣掉套現，我們就可以淨賺2億越南盾。不過，我們想再多等幾個月，以為或許可以賺5億越南盾。”

高利息房貸

　而今，別說是賺錢，阮秋香即使想低價出售這個公寓，也未必能找到買主。更糟糕的是，她每個月還得繳付銀行貸款的高利息，即750萬越南盾（約470新元）。在一個人均年收入只有約1100美元（1430新元）的國度裡，這個利息水平是難以承擔的。眼看第二個期款即將到期了，阮秋香說：“我實在是沒有能力再撐下去了。”

　　越南自2006年開始，經濟增長強勁、外資迅速流進、資訊科技等領域日益開放以及跨國公司進駐等利好因素，刺激了房地產市場蓬勃發展。發展商興建了一個又一個的新住宅區，投機者則連夜排隊購買新推出的公寓，因為一轉手就可能大賺200%至300%。分析師當時均預測，越南會進入繁榮的新紀元。

　　可是全球經濟復甦緩慢，越南經濟受影響，房地產業也受衝擊。

　　即便現在越南的房地產價格比2006至2007年的輝煌時期低了許多，房地產商還推出五花八門的促銷，以一系列優惠來吸引客戶，但是，越南各大城市繁忙街道兩旁，現在可以看到許多空蕩蕩的辦公大樓或空置的公寓，無人問津。

金融機構收緊銀根

　　越南房地產商陷入困境的主要原因是金融機構收緊了對房地產項目的貸款，還調高對房地產領域的貸款利率。房地產企業融資渠道有限，主要依靠金融機構。金融機構收緊銀根後，開發商通過新貸款來開建項目和填補到期債務的傳統做法不再可行。

　　當年房地產業蓬勃的時候，發展商有兩成的現金來自銀行貸款，另八成來自客戶的預先付款。但是到了去年，新貸款和預款的比率已經對調。加上市場滯銷，發展商手頭上的房產根本不能脫手，許多企業於是面對經營困難。這一來，發展商不敢開發新項目，不少在建項目被迫停工或轉讓，高檔住宅項目的問題尤其突顯。

　　越南多元化大企業之一的黃英嘉萊（HAGL）集團是受房地產業低迷衝擊的例子之一。該集團旗下的核心業務就是房地產業，業績很好，今年3月集團成為在倫敦證券交易所掛牌上市的首家越南企業。可是，這個一直在賺錢的集團今年第二季度出現了虧損。這家公司的主力原本在胡志明市的中檔住宅市場，可是這個市場急速收縮，公司已延後開建至少三個項目。

　　黃英嘉萊主席段阮德披露，公司已經決定不再依賴地產業務。黃英嘉萊2010年的收入有90％來自地產業務，到了2014年，這個比率會降至20％。

　　段阮德感嘆地說：“越南房地產業不會再出現像2007年那樣的黃金期了。”

http://www.hwfcw.com/fangxun/jiaodian/13014.html

不止越南 台灣房地產也一樣不好

任何行業包括房地產行業，都有其個別的景氣循環，但也需考量個別國家及全球的景氣，一個行業，一但到了慘到不能再慘時，那就是最佳的進入點，尤其是房地產最能致富。
台灣在SARS時期，房地產沒人問津，汐止每逢大雨、颱風必淹，汐止的房子更是讓人敬而遠之。曾幾何時，經過9年後的今天，汐止的房地產仍處於歷史高檔。
每次的挫敗，均是人生的另一個轉機。

危機就是轉機
看好標的物，看好時間就可以進場揀便宜啊
目前看來最少會一直到明年二三月才可能有轉機
不過前景也不看好，可以買了