[轉載]97.7.29越南不動產投資業者正面對銀行貨款結付期限屆臨之破產邊緣

[size=large]作者：駐胡市辦事處商務組
公布日期：民國97年07月30日
更新日期：民國97年07月30日

資料來源及時間:胡市法律日報2008.7.29

越南近來通貨膨脹率上漲，政府採貨幣緊縮政策，致越南不動產投資業者營運困難重重，一系列不動產投資計畫案均遭中斷，無法認定何時才可繼續執行，而投資不動產企業正面對銀行貨款結付期限屆臨之破產邊緣。

據越南不動產專家統計資料顯示，有約90%投資越南不動產如興建公寓及房用地的計畫案係向銀行融資，另據越商五座越星股份公司(NAM NGOI SAO VIET)阮董事長玉揚透露，若越南不動產市場仍維持其目前之不景氣現象，且政府規定融資年利率高出20%施行期限仍獲展延時，越南不動產業者營運將陷入瓶頸的窘境。目前信用貸款供應來源罄謁及透過証券市場及客戶募款亦產生極大困難，平均每件不動產投資計畫需求數十億至數百億越盾的資金，而若向銀行申請融資，則該計畫執行將不具其經濟成效，甚至蒙受嚴重的虧損，預計未來將係越南不動產行業競爭激烈且最難渡過的時期。

越南投資不動產企業往昔均以其自有資金，執行場地拆遷補償之作業，而後續則以較低利率向銀行抵押融資，以繼續推動該計畫，目前不動產市場行情大幅下滑，政府又實施貨幣緊縮以抑制通貨膨脹，業者正介入破產的困境。越南投資不動產業者最大的錯誤觀念，均以如何投資取得最多利潤認為出發點，爰渠等大幅調升其不動產售價，甚至有若干不動產業者並未制定其長期投資策略計畫，及因應不動產市場惡化的良好財務狀況，將其僅唯一擁有的土地資本向銀行融資後，貿然連續投資其他2至3 件的不動產計畫。

倘越南通貨膨脹率持續上漲時，估計將有諸多不動產投計畫案須宣告破產，引發產生不動產市場大型淘汰潮，惟據諸多不動產業者預估，越南不動產前景仍甚可觀，未必會產生一連串不動產業者破產，目前不動產市價下跌，係財務雄厚業者可以低價併購最佳不動產的良好商機，屆時逼使越南國內不動產企業為渡過該市場不景氣及資金週轉困難難關，將須彼此攜手合作，或將部份不動產投資計畫售予外國投資業者。

目前雖然越南不動產運作失靈，惟仍有若干業者公布其不動產投資之計畫，例如越南國內晉興股份公司(Tan Hung)頃公告其投資開發南西貢20公頃土地的計畫案，投資金額高達10億美元，該公司預估2至3 年後將可取得投資效益，目前雖然該公司業妥備5,000億越盾的公司章程資金，惟仍須向外募款。另SACOMREAL房地產公司住昔獲視為發行不動產債券最成功的領先者，目前亦正處於進退兩難的困境，據該公司裴副總進勝(BUI TIEN THANG)告稱，該公司發行不動產債券的主因，係不願隸屬銀行之借貸，而目前越南不動產市場營運久穩、物價攀升、利率上揚及購買力衰退，致使該公司面臨不少困難。

由於業者投機，致使越南不動產市價前各月高漲，造成不動產市場泡沫現象，迄今已止升回跌，跌幅高達60%，並已恢復其實際價格，可視為不附屬銀行融資之市場資金業者之投資商機。